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Quesito

Una impresa di costruzioni realizza nell'anno 1984 un immobile di categoria catastale A3 che concede in locazione ad un ente pubblico con contratto assoggettato ad iva. nell'anno 2006 si è applicata l'esenzione iva al canone di locazione. nell'aprile del 2008 si è estromesso l'immobile ai sensi della l.244/07 art. 1, comma 37. alla luce della r.m. 390/e del 20/10/2008, risposta al quesito indicato al punto 2, pag. 5,( con riferimento agli immobili di categoria a ) si chiede se la prevista maggiorazione iva dell'imposta sostitutiva (30%) vada calcolata nel caso prospettato, visto che si tratta di immobile di categoria A3.

Risposta

L'articolo 1, comma 37, della Legge n. 244/2007 (Finanziaria 2008), nel riproporre l'agevolazione dell'estromissione dal regime di impresa dei beni immobili utilizzati dagli imprenditori individuali, ha previsto un'imposta sostitutiva dell'Irpef e dell'Irap nella misura del 10 per cento della differenza tra il valore normale del bene ed il costo fiscalmente riconosciuto dello stesso.
Inoltre, la norma in parola prevedeva un'ulteriore addizionale, da applicarsi nel caso in cui la cessione dell'immobile fosse assoggettata ad Iva. La misura di tale addizionale era stabilita nel 30 per cento dell'Iva calcolata sul valore normale, determinato sulla base della rendita catastale (moltiplicata per i coefficienti di cui all'articolo 52, comma 4, del Dpr n. 131/1986).
L'addizionale del 30 per cento dell'Iva, pertanto, deve essere applicata soltanto agli immobili la cui cessione è soggetta all'Iva.
Nel caso in esame, l'immobile oggetto di cessione, di categoria A3, è stato edificato nel 1984, ed è stato concesso in locazione; dal 2006, la locazione avviene in regime di esenzione, ai sensi dell'articolo 10, comma 8, del Dpr n. 633/1972.
La cessione di tale immobile, tuttavia, realizza un'operazione che per default è esente; infatti, ai sensi dell'articolo 10, comma 8-bis, sono esenti le cessioni di fabbricati non strumentali ("diversi da quelli di cui al numero 8-ter") "escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi ... entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione ... o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati sio stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata".
Nel caso che ci occupa, essendo trascorsi più di quattro anni dalla data di costruzione, e non essendo specificato alcunchè circa le caratteristiche del contratto di locazione, la cessione è (per default) esente Iva.
Da ciò consegue che non è necessario applicare l'addizionale del 30 per cento dell'Iva calcolata sul valore normale.
Si osserva, infine, che nel caso in esame è trascorso anche il decennio utile ai fini del calcolo del pro-rata temporis. Di conseguenza, il contribuente non dovrà procedere al alcuna rettifica della detrazione originaria.